Obblighi reali, responsabilità concrete e gestione del rischio senza improvvisazioni
Nel condominio la Legionella ha una caratteristica particolare.
Non avvisa, non manda segnali “educati” e non si presenta con un cartello.
Quando emerge un caso o anche solo un sospetto, la questione cambia immediatamente natura.
Non è più soltanto un tema tecnico o sanitario.
Diventa un tema di responsabilità, di gestione documentata e, spesso, di conflitti tra “chi deve fare cosa”.
Ed è proprio qui che molti amministratori si trovano scoperti.
Perché la Legionella non chiede il permesso di proliferare, ma le autorità, in caso di controllo, chiedono eccome i documenti.
Il quadro normativo attuale impone un cambio di mentalità.
La sicurezza dell’acqua non si ottiene con interventi occasionali, ma con un approccio di prevenzione basato sul rischio.
La Direttiva (UE) 2020/2184, recepita in Italia con il D.Lgs. 18/2023, introduce l’approccio basato sul rischio per garantire la sicurezza delle acque destinate al consumo umano.
Il D.Lgs. 102/2025 interviene come correttivo e integrativo del D.Lgs. 18/2023, con entrata in vigore dal 19 luglio 2025, e consolida ulteriormente la logica della valutazione e gestione del rischio.
In parallelo, sul piano operativo, restano centrali le Linee guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi approvate in Conferenza Stato-Regioni del 7 maggio 2015.
Queste rappresentano il riferimento tecnico nazionale più utilizzato per l’impostazione dei programmi di controllo e prevenzione.
Prima domanda: nel condominio chi è responsabile?
Nel condominio la responsabilità va letta con un criterio semplice.
Chi gestisce le parti comuni e gli impianti comuni ha obblighi di gestione del rischio su ciò che rientra nella sua sfera.
L’amministratore, in quanto figura di gestione e coordinamento delle parti comuni, è chiamato a garantire che gli impianti condominiali siano mantenuti in condizioni tali da non generare rischi prevedibili.
Se l’impianto è centralizzato, con produzione di acqua calda sanitaria, accumulo e ricircolo, il rischio Legionella non è un’ipotesi astratta.
È un rischio tecnico noto.
Qui entra in gioco un equivoco ricorrente.
È vero che l’amministratore non può entrare in ogni appartamento per controllare flussaggi o regolazioni dei miscelatori.
Ma questa verità non elimina gli obblighi sulle parti comuni.
Il “non posso controllare tutto” non può diventare “allora non faccio nulla”.
Perché, in caso di evento, ciò che conta è dimostrare che la gestione è stata ragionevole, preventiva e documentata.
Il punto tecnico: dove nasce davvero il rischio in un impianto condominiale
La Legionella prolifera in presenza di condizioni note.
Temperature favorevoli.
Biofilm che protegge i microrganismi.
Stagnazione dell’acqua.
Incrostazioni e depositi.
In un condominio i punti critici sono quasi sempre gli stessi.
Accumuli di acqua calda.
Tratte con scarso utilizzo.
Ricircoli inefficienti.
Valvole e miscelatori che creano zone tiepide.
Terminali doccia poco utilizzati.
Serbatoi non gestiti correttamente.
Se l’impianto è centralizzato, la criticità diventa strutturale.
L’acqua calda sanitaria è un sistema.
E un sistema, per essere sicuro, deve essere gestito con metodo.
DVRL e PSA: cosa sono e perché nel condominio sono una assicurazione tecnica
Il primo strumento è il DVRL, Documento di Valutazione del Rischio Legionella.
Non è solo una relazione.
È una mappa dell’impianto.
Identifica i punti critici.
Valuta le condizioni di rischio.
Definisce misure preventive e correttive.
Stabilisce un programma di monitoraggio.
Attribuisce responsabilità operative e registrazioni.
Le Linee guida del 2015 lo indicano come elemento cardine della prevenzione strutturata.
Il secondo strumento è il PSA, Piano di Sicurezza dell’Acqua.
È basato sull’approccio risk based introdotto dalla Direttiva (UE) 2020/2184 e dal D.Lgs. 18/2023.
Nel condominio non è un documento accademico.
È un modello operativo.
Serve a capire dove l’acqua può perdere sicurezza.
Definisce controlli.
Mantiene un sistema di verifica.
Un PSA ben costruito integra anche il rischio Legionella all’interno della gestione complessiva dell’impianto idrico.
Molti vedono DVRL e PSA come semplice carta.
Poi, quando arriva una richiesta dell’ASL o nasce una contestazione, scoprono che quella carta era l’unico modo per dimostrare di aver lavorato correttamente.
Analisi, monitoraggio e verifiche: la differenza tra prevenzione e folklore
La gestione del rischio deve essere verificabile.
Nel mondo dell’acqua, la verificabilità si basa sui dati.
In un condominio serio esistono tre livelli.
Il primo livello è il controllo gestionale.
Temperature di produzione e ricircolo.
Funzionamento delle pompe.
Taratura delle valvole.
Condizioni degli accumuli.
Il secondo livello è la manutenzione documentata.
Interventi programmati.
Pulizie e disincrostazioni.
Gestione dei serbatoi.
Controllo dei punti critici.
Il terzo livello è la verifica analitica.
Campionamenti microbiologici mirati.
Non casuali.
Ripetuti nel tempo.
Interpretati con criterio.
Fare un campione ogni tanto non è prevenzione.
La prevenzione vera campiona dove serve.
Quando serve.
E confronta i risultati nel tempo.
Un numero isolato dice poco.
Una serie storica racconta come funziona davvero l’impianto.
Amministratore e condomini: gestire il confine in modo intelligente
Una parte del rischio dipende dall’uso degli appartamenti.
Alloggi sfitti.
Seconde case.
Lunghe assenze.
La strategia efficace non è scaricare la colpa.
È costruire un sistema chiaro.
L’amministratore gestisce correttamente le parti comuni.
Informa i condomini in modo tracciabile sulle buone pratiche.
I condomini ricevono indicazioni realistiche.
Le procedure vengono inserite nel DVRL e nel piano di gestione.
Il confine delle responsabilità diventa chiaro e difendibile.
Questo riduce il rischio tecnico.
E riduce anche il rischio di conflitti interni.
E se accade un caso?
Quando emerge un caso di legionellosi, la gestione cambia rapidamente.
Le autorità chiedono evidenze.
Valutazione del rischio.
Misure adottate.
Manutenzioni.
Controlli.
Analisi.
Se questi elementi esistono e sono coerenti, il condominio è su terreno solido.
Se non esistono, si improvvisa.
Si spende di più.
E spesso si ottengono risultati peggiori.
Conclusione
Nel condominio la Legionella non è un problema da grandi strutture.
È un rischio possibile.
Soprattutto con impianti centralizzati, accumuli e ricircoli.
Il punto non è vivere nell’ansia.
È gestire il rischio con metodo.
DVRL.
Eventuale PSA.
Manutenzione programmata.
Informazione tracciabile ai condomini.
Verifiche analitiche intelligenti.
Il rischio zero non esiste.
Ma esiste una gestione professionale che riduce il rischio.
E permette di dimostrare che il rischio è stato affrontato secondo lo stato dell’arte tecnico e normativo.
