Le responsabilità dell’amministratore, i rischi reali e perché il DVRL non è più rimandabile
Quando si parla di Legionella in ambito condominiale, il primo errore è pensare che sia un problema “da ospedali o alberghi”.
Il secondo errore, ancora più diffuso, è credere che nei condomini non ci siano veri obblighi perché “ognuno è responsabile del proprio appartamento”.
La realtà normativa e tecnica è molto meno rassicurante e molto più concreta.
La Legionella non guarda le targhette sulle porte, non distingue tra pubblico e privato e soprattutto non si ferma davanti a una delibera assembleare.
Negli edifici condominiali esistono impianti idrici complessi, condivisi, spesso datati, con tratti comuni, zone di ristagno, accumuli e ramificazioni che rappresentano l’habitat ideale per la proliferazione del batterio.
Ed è proprio qui che entrano in gioco le responsabilità dell’amministratore di condominio.
Il quadro normativo attuale
Negli ultimi anni la normativa ha fatto un salto di qualità importante.
La gestione del rischio Legionella non è più una “buona pratica consigliata”, ma un obbligo di prevenzione basato sulla valutazione del rischio.
Il riferimento principale è il D.Lgs. 18/2023, che recepisce la Direttiva (UE) 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano.
Questo decreto introduce in modo chiaro il concetto di gestione del rischio lungo tutta la filiera, compresi gli impianti interni agli edifici.
Non si parla più solo di acqua conforme al punto di consegna, ma di ciò che accade dopo, all’interno delle reti condominiali.
A questo si affianca il D.Lgs. 102/2025, che rafforza l’approccio preventivo e la responsabilizzazione dei soggetti che gestiscono sistemi idrici e impianti, anche quando non si tratta di attività produttive in senso stretto.
Il messaggio è chiaro: chi gestisce un sistema idrico ha il dovere di valutarne i rischi e adottare misure proporzionate.
Le Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della Legionellosi indicano esplicitamente i condomini come contesti a rischio, soprattutto in presenza di impianti centralizzati di produzione di acqua calda sanitaria, bollitori, ricircoli inefficaci o inutilizzati, serbatoi e tratti di rete poco utilizzati.
Quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio non è un tecnico sanitario né un microbiologo.
È però il soggetto che ha la responsabilità della gestione delle parti comuni, comprese le reti idriche e gli impianti centralizzati.
Questo significa obbligo di diligenza, prevenzione e attivazione delle misure necessarie a ridurre i rischi prevedibili.
In termini pratici, l’amministratore deve dimostrare di aver fatto tutto quanto ragionevolmente possibile per:
- conoscere lo stato dell’impianto idrico condominiale
- valutare il rischio Legionella
- adottare misure preventive adeguate
- informare correttamente i condomini
Il ruolo del DVRL
Il Documento di Valutazione del Rischio Legionella non è un pezzo di carta difensivo.
È uno strumento operativo che fotografa la situazione reale dell’impianto, individua i punti critici e definisce cosa fare, quando farlo e chi deve farlo.
Senza DVRL, l’amministratore è come un conducente che guida di notte senza fari e poi spera di dimostrare di aver fatto attenzione.
Le sanzioni e le responsabilità in caso di evento
In caso di legionellosi riconducibile a un impianto condominiale, la responsabilità non è teorica.
Le indagini delle autorità sanitarie partono sempre dagli impianti comuni e dalla documentazione disponibile.
In assenza di una valutazione del rischio:
- l’amministratore può rispondere per omessa prevenzione
- possono configurarsi responsabilità civili per danni alla salute
- nei casi più gravi non è escluso il profilo penale
Le sanzioni previste non sono simboliche.
Ma il vero problema è dimostrare di aver agito correttamente dopo che il danno si è verificato.
Il DVRL consente di dimostrare un approccio strutturato, preventivo e conforme alle indicazioni normative.
Il nodo centrale: l’impianto è comune, l’uso è individuale
L’amministratore ha obblighi sulle parti comuni, ma non può entrare negli appartamenti.
Non può imporre flussaggi o utilizzi corretti degli impianti domestici.
Ed è proprio qui che il DVRL diventa fondamentale.
Cosa fa un DVRL ben fatto
Un DVRL efficace:
- distingue le responsabilità del condominio da quelle dei singoli utenti
- definisce le azioni obbligatorie dell’amministratore
- prevede procedure di informazione ai condomini
- documenta che i rischi legati ai comportamenti individuali sono stati segnalati
Il DVRL non elimina il rischio di comportamenti scorretti, ma consente all’amministratore di dimostrare di aver fatto tutto quanto era nelle sue competenze.
Perché il DVRL è uno strumento di gestione
Il DVRL non è solo tutela.
È gestione tecnica.
Permette di:
- programmare manutenzioni e controlli
- evitare interventi inutili o improvvisati
- ottimizzare i costi
- migliorare la sicurezza dell’impianto
Senza DVRL, ogni intervento è una reazione.
Con il DVRL, diventa una scelta.
Conclusione
La Legionella nei condomini è un rischio reale.
L’amministratore non può controllare tutto, ma deve dimostrare di aver gestito correttamente ciò che è di sua competenza.
Il Documento di Valutazione del Rischio Legionella non è un optional.
È lo strumento che consente di passare dall’improvvisazione alla prevenzione.
Ignorarlo oggi non è più una scelta neutra.
È una scelta rischiosa.
Riferimenti normativi
- Direttiva (UE) 2020/2184
- D.Lgs. 18/2023
- D.Lgs. 102/2025
- Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi
- Indicazioni tecniche ISS e Ministero della Salute
