Cosa rischiano davvero amministratori di condominio e gestori di strutture turistico-ricettive
Quando si parla di Legionella, il rischio sanitario è solo una parte del problema.
L’altra parte, spesso sottovalutata fino al momento critico, è il rischio giuridico, economico e reputazionale che ricade su chi gestisce impianti idrici.
In caso di legionellosi accertata o anche solo sospetta, l’attenzione delle autorità non si concentra sull’evento in sé, ma su una domanda molto precisa: il rischio era conosciuto, valutato e gestito correttamente?
Negli ultimi anni il quadro normativo ha chiarito in modo sempre più netto che la Legionella non è un evento imprevedibile, ma un rischio noto, tecnicamente controllabile e quindi giuridicamente rilevante.
Questo cambia radicalmente il modo in cui vengono valutate le responsabilità.
Il principio chiave: la prevedibilità del rischio
La Legionella è un batterio ampiamente studiato, con meccanismi di proliferazione noti e condizioni ambientali ben definite.
Temperature, stagnazione, biofilm, accumuli, ricircoli inefficaci sono fattori tecnici documentati da decenni.
Proprio questa conoscenza consolidata rende il rischio prevedibile.
In ambito giuridico, ciò che è prevedibile non può essere ignorato senza conseguenze.
La Direttiva (UE) 2020/2184, recepita in Italia con il D.Lgs. 18/2023, introduce l’obbligo di un approccio basato sulla valutazione e gestione del rischio lungo tutta la filiera dell’acqua destinata al consumo umano, inclusi i sistemi di distribuzione interni agli edifici.
Il D.Lgs. 102/2025 rafforza ulteriormente questo impianto, chiarendo che la sicurezza dell’acqua non si esaurisce al punto di consegna, ma riguarda anche chi gestisce gli impianti interni.
Questo significa che, in caso di evento, non è più sufficiente dichiarare di “non sapere”.
La normativa presume che il rischio fosse conoscibile.
Amministratori di condominio: dove inizia e dove finisce la responsabilità
L’amministratore di condominio ha una responsabilità diretta sulla gestione delle parti comuni, inclusi gli impianti idrici centralizzati.
Produzione di acqua calda sanitaria, accumuli, ricircoli, colonne montanti e serbatoi rientrano pienamente nella sua sfera di competenza.
Un punto spesso frainteso riguarda il comportamento dei singoli condomini.
È vero che l’amministratore non può imporre l’uso corretto dei rubinetti o garantire che ogni condomino effettui i flussaggi interni.
Tuttavia, questo non lo esonera dagli obblighi di valutazione, informazione e gestione del rischio sulle parti comuni.
In caso di indagine, l’assenza di un Documento di Valutazione del Rischio Legionella (DVRL) rappresenta una criticità grave.
Il ruolo del DVRL nel contesto condominiale
Il DVRL consente di dimostrare che:
- il rischio è stato identificato
- i punti critici sono stati analizzati
- le misure preventive sono state definite
- i limiti di responsabilità sono stati chiariti
- i condomini sono stati informati
Senza questo documento, l’amministratore si trova in una posizione estremamente debole, perché non è in grado di dimostrare un approccio preventivo strutturato.
Gestori di strutture turistico-ricettive: un livello di responsabilità superiore
Hotel, alberghi, B&B, residence, campeggi e strutture ricettive in genere sono considerati ambienti a rischio elevato per la legionellosi.
La presenza di docce, impianti complessi, elevata rotazione di utenti e periodi di inutilizzo stagionale aumenta significativamente la probabilità di proliferazione del batterio.
Per queste strutture, la giurisprudenza e le linee guida tecniche sono ancora più severe.
Il gestore è responsabile non solo della sicurezza degli impianti, ma anche della tutela della salute degli ospiti.
In questo contesto, l’assenza di un DVRL aggiornato, di un piano di monitoraggio e di interventi documentati è difficilmente giustificabile.
Gestione integrata del rischio nelle strutture ricettive
La valutazione del rischio Legionella deve essere parte di una gestione strutturata che includa:
- controlli delle temperature
- manutenzione programmata degli impianti
- analisi microbiologiche periodiche
- procedure di igienizzazione documentate
- formazione del personale
Le tipologie di responsabilità
In caso di legionellosi, possono configurarsi diverse forme di responsabilità.
Responsabilità civile
Riguarda il risarcimento dei danni subiti dalla persona colpita.
In presenza di negligenza documentabile, il risarcimento può essere economicamente rilevante.
Responsabilità penale
Può emergere nei casi più gravi, soprattutto se l’evento è collegato a omissioni evidenti o a violazioni delle buone pratiche consolidate.
Reati come lesioni personali colpose o, nei casi estremi, omicidio colposo, non sono ipotesi teoriche ma fattispecie già affrontate in sede giudiziaria.
Responsabilità amministrativa
Deriva dalla violazione di obblighi normativi e può comportare sanzioni economiche, prescrizioni, sospensioni di attività e obblighi di adeguamento.
A queste si aggiunge un danno spesso sottovalutato ma molto concreto: il danno reputazionale, particolarmente critico per le strutture ricettive, dove la fiducia degli ospiti è un asset fondamentale.
Il ruolo delle sanzioni
Il sistema sanzionatorio non colpisce solo l’evento, ma soprattutto la gestione.
Le autorità sanitarie valutano:
- presenza o assenza della valutazione del rischio
- adeguatezza delle misure adottate
- coerenza con le linee guida nazionali
- tracciabilità delle attività svolte
Le sanzioni diventano più probabili e più pesanti quando emerge una gestione improvvisata o inesistente.
Al contrario, un sistema documentato di prevenzione può ridurre drasticamente l’impatto sanzionatorio, anche in presenza di un evento.
Perché DVRL e PSA sono strumenti di tutela
Il Documento di Valutazione del Rischio Legionella e il Piano di Sicurezza dell’Acqua non sono semplici adempimenti burocratici.
Sono strumenti di difesa tecnica e giuridica.
Dimostrano che il gestore ha adottato un approccio conforme allo stato dell’arte, basato su evidenze scientifiche e normative.
In un procedimento ispettivo o giudiziario, la differenza tra chi possiede documentazione aggiornata e chi ne è privo è sostanziale.
Conclusione
La Legionella non è più un rischio eventuale.
È un rischio noto, normato e tecnicamente gestibile.
Proprio per questo, la responsabilità di amministratori di condominio e gestori di strutture turistico-ricettive è oggi più chiara e più esigente.
Ignorare la prevenzione significa esporsi a conseguenze sanitarie, legali ed economiche potenzialmente molto gravi.
Gestire il rischio, invece, significa trasformare un obbligo in uno strumento di tutela e controllo.
Riferimenti normativi e tecnici
Direttiva (UE) 2020/2184
D.Lgs. 18/2023
D.Lgs. 102/2025
Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi
Indicazioni tecniche ISS e Ministero della Salute
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